建议废止：湛江市等不合理不合法的建房高度限

建议废止：湛江市等不合理不合法的建房高度限制的文件
        2009年02月28日，湛江市人民政府发布的湛府〔2009〕13号文件， 该文件第九条： 规划主管部门审批......层数不超过3层，总高度不超过11米。  《廉江市城市规划区居（村）民建房管理实施办法》 也有相关限制建房高度的规定。明显的不合理，浪费土地，不符合提高土地利用率原则，违反《中华人民共和国宪法》第十条关于“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”、  第14条关于“国家厉行节约，反对浪费”的规定，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三条关于“ 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策 ”的规定，有碍于公民等珍惜、合理利用土地，提高经济效率。

     例如，某楼盘占地面积为500平方米，根据建房条件设计建筑16层，那么建筑面积为8000平方米，如果只批准建筑9层，那么，只能建筑4500平方米，少建3500平方米。土地相对浪费43.75%。多么严重的浪费呀！

      房屋建设高度的确定，应该根据建房所在地地质情况等条件，在保证房屋安全的前提下确定，不得采取形而上学的、脱离实际的思路，作出形式主义的统一规定限高的文件。
       鉴于上述情况，笔者向湛江市有关部门提出对于上述规范性文件作出合法性审查的请求，同时，根据《中华人民共和国立法法》第五章关于法律适用规定，必须适用法律，不得适用与宪法法律相抵触的规范性文件，建议在审批过程中，停止适用上述规范性文件，相关审批事项按照法律规定办理。


附：
有关法律规定：
《中华人民共和国宪法》：
    本宪法以法律的形式确认了中国各族人民奋斗的成果，规定了国家的根本制度和根本任务，是国家的根本法，具有最高的法律效力。全国各族人民、一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织，都必须以宪法为根本的活动准则，并且负有维护宪法尊严、保证宪法实施的职责。 

    第十条......
    一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。 
    第十四条 ......
    国家厉行节约，反对浪费。 
    ......
    《中华人民共和国土地管理法 》
    第三条 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。......
    第六条 任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。 

附件：

《湛江市市区城中村村民申请建房审批工作实施方案（讨论稿）》http://www.zhanjiang.gov.cn/file ... a7-796d5f7dfc8c.htm 

文号：	湛府〔2009〕13号

印发湛江市城中村村民建房规划管理暂行规定的通知时间：2009-03-03 
http://www.zhanjiang.gov.cn/file ... 3E-B3A5C9A6070F.htm
各县（市、区）人民政府，湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区管委会，市府直属各单位：
　　现将《湛江市城中村村民建房规划管理暂行规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　第一条  为改善城市环境和功能，促进城乡协调发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、建设部《关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规〔2008〕15号）及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条  本规定所称城中村，是指位于本市城市规划区范围内,被城市总体规划所确定的建设用地包围或被经市人民政府公告公示的国家和省重点项目的建设用地所包围，但在土地权属、户籍管理体制上仍然保留着农村模式或者土地权属、户籍管理体制混淆的地区。
　　第三条  城中村村民建房，应当坚持先规划后建设的原则。
　　第四条  市规划主管部门负责城中村村民建房的规划管理工作。
　　各区人民政府（含湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区管委会，下同）以及市国土、建设、城管执法、房产等主管部门按照职责分工，负责城中村村民建房的相关工作。
　　第五条  各区人民政府负责组织编制城中村村庄规划，报市规划主管部门批准实施。重要地区的城中村村庄规划，由市规划主管部门审查后，报市人民政府审批。
　　城中村村庄规划编制经费应当纳入区人民政府财政预算。
　　第六条  城中村村民建房，应当服从城中村村庄规划，鼓励建设公寓式住宅。
　　公寓式住宅，是指区别于单家独院（户）式住宅的多户村民集中建设居住的单元式住宅。
　　第七条  城中村村民建设公寓式住宅，按下列程序办理规划报建有关手续：
　　（一）村民以户为单位向村民组织提出建房申请，经村民会议同意并公示10日无异议后，村民与村民组织签订村民建房协议；
　　（二）村民组织持建房申请书、协议书、各申请人户口簿及其家庭成员现住情况说明、实地测量绘制的公寓式住宅用地界址图和村庄用地处置意见书等相关材料到规划主管部门申请办理《建设项目选址意见书》；
　　（三）村民组织持《建设项目选址意见书》到国土主管部门申请建设用地预审，申领《建设项目用地预审报告书》；
　　（四）村民组织持村庄规划总平面规划图（或修建性详细规划）、《建设项目用地预审报告书》向规划主管部门申请办理《建设用地规划许可证》；
　　（五）村民组织持《建设用地规划许可证》向国土主管部门申请核发《集体土地使用证》；
　　（六）村民组织持《建设用地规划许可证》、《集体土地使用证》及建筑工程设计方案，向规划主管部门申请办理《建设工程规划许可证》。
　　前款所称村民组织，是指城中村村民委员会、居民委员会或村集体经济组织。
　　第八条  因近期不能按规划实施改造，存在安全隐患的城中村村民住房，经职能部门鉴定为危房的，规划主管部门应当区分情况处理：
　　（一）可以维修加固的，批准其维修加固；
　　（二）不能维修加固的，可按规划要求批准其在原址上拆除重建；
　　（三）不能维修加固，拆除重建又不符合规划要求的，不得批准其在原址上拆除重建。
　　第九条  规划主管部门审批城中村村民在危房原址上重建房屋事项时，必须按照村庄规划要求，不能占用道路红线、退缩线，不能超过原基底面积，层数不超过3层，总高度不超过11米。
　　第十条  城中村村民建设公寓式住宅或者在危房原址上重建房屋，应当按照有关规定在施工现场设置建设工程规划公示牌，接受监督。
　　第十一条  城中村村民建房未依法取得规划许可证或不按规划许可证的规定进行建设的，依照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定处理。
　　第十二条  对在城中村非法购买土地和违法建设住宅的，国土主管部门不予办理土地使用权登记，规划主管部门不予办理规划许可，房产主管部门不予办理房屋产权登记。
　　第十三条  规划主管部门负责城中村村民建房的规划批后管理。发现违法建设，应当及时告知所在区政府城管执法部门依法处理。
　　第十四条  城管执法部门对城中村的违法建设，应当及时发出停工通知，并在规定时间内立案调查处理。
　　第十五条  建设单位或个人应当配合监督检查人员对建设工程是否符合规划要求进行检查，并如实提供情况和必要的资料。
　　第十六条  各区人民政府及市城管执法、规划、建设、国土、房产等相关部门，在城中村村民建房规划管理中违反本规定，管理不到位、查处案件不力的，依法追究有关人员的责任。
　　第十七条  本规定由市城市规划局负责解释。 
　　第十八条  本规定自2009年3月1日起施行。


关于印发廉江市城市规划区居（村）民建房管理实施办法的通知2013-12-19
http://zwgk.zhanjiang.gov.cn/fil ... 2-B9B3-830F30EC4FE6

各镇政府、街道办，市府直属有关单位：
　　《廉江市城市规划区居（村）民建房管理实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
廉江市人民政府办公室
2013年9月18日
廉江市城市规划区居（村）民建房管理实施办法
　　为进一步加大城市规划管理工作力度，完善规划管理程序，规范单家独户住宅的建设管理工作，有效遏制违法建设，解决历史遗留问题，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国建筑法》等法律规定，参照《湛江市城中村村民建房规划管理暂行规定》、《湛江市建成区城中村村（居）民宅基地申请建房审批实施方案（试行）》，结合我市实际，制定本办法。
　　一、工作原则
　　（一）规范居（村）民建房管理，坚决制止新增违法建设
　　为解决单家独户住宅小区、城市旧区、城中村等区域居（村）民申请建房的实际问题，有效遏制新增违法建设行为的发生，对原有违法建设行为划定范围、分类处理，规范在单家独户住宅地、商住地上新建房屋的建设行为，实行疏堵结合。
　　（二）统一领导、属地管理
　　按照统一领导、属地管理原则，有关镇政府、街道办密切配合职能部门加强对违法建设行为的监管，加强对居（村）民建房行为的违法建设清理整治及建房申请报批工作，共同做好审批管理及违法建设的查处工作。
　　二、适用范围
　　（一）已编制详细规划并按规划方案实施建设，但未明确建设强度或建设强度标准低于本办法有关规定的单家独户住宅小区和城市旧区、城中村等单家独户住宅建筑密集但尚未编制详细规划方案的区域。     
　　（二）政府有意向整体开发改造的地段不适用本方案。
　　三、审批程序和要求
　　（一）已编制详细规划并按规划方案实施建设，但建设强度不明确的单家独户居住小区，按如下规定执行：
　　　1．自建自住的单家独户住宅或商住建筑按原报建程序审批，建筑层数及高度规定如下：
　　（1）临廉江大道、罗州大道、九洲江大道，准建至8层，建筑高度不超过30米。
　　（2）临30米～40米道路，准建7层以下（含7层），建筑高度不超过26米。
　　（3）临20米～29米道路，准建6层以下（含6层），建筑高度不超过22米。
　　（4）临20米以下道路，准建5层以下（含5层），建筑高度不超过19米。
　　2．鼓励建设联体式住宅（商住）建筑或房地产企业收购单家独户住宅用地、商住用地进行整合开发，联体式住宅（商住）建筑、整合单家独户住宅用地、商住用地开发的建设项目的建设强度按如下规定执行：
　　（1）联体式住宅（商住）建筑是区别于单家独户式住宅（商住）建筑的3户以上业主集中建设的单元式住宅（商住）建筑，基底面积超过240平方米的，可在按单家独户建设的标准上增加1层的建筑容量。
　　（2）房地产开发企业收购居（村）民住宅地、商住地进行整合开发，且基底面积240平方米以上的，可在按单家独户建设的标准上增加2层的建筑容量。
　　3．除取得规划许可准建地下室、夹层外，所有单家独户住宅（商住）建筑、联体式住宅（商住）建筑和整合单家独户用地开发的住宅（商住）建筑不得擅自开发利用地下空间或建设夹层。
　　（二）未编制详细规划的城中村及城市旧区
　　1．城中村
　　（1）本办法所称城中村，是指位于本市城市规划区范围内，原村庄被城市总体规划所确定的建设用地包围，在区域上已成为城市的一部分，但土地所有权未经法定征收程序，土地所有权属性质仍为集体所有，土地使用、行政管理体制上仍然局部或全部保留农村模式的地区。
　　（2）有关镇政府、街道办负责组织编制城中村村庄详细规划，按程序报市政府审批。
　　（3）城中村居（村）民建房的审批以经批准实施的村庄详细规划为依据，未编制村庄详细规划的城中村不予办理报建手续。
　　（4）审批程序
　　①符合申报条件的居（村）民以户为单位，持居（村）民委员会签署的书面同意意见、土地使用证明、建筑设计图纸、申请书、户口簿等材料向镇政府（街道办）提出建房申请；
　　②居（村）民委员会对居（村）民建房申请材料进行审核时，须将申请建房的户主名单、占地面积、位置等进行进行公示，对是否符合条件提出意见；
　　③有关镇政府（街道办）对居（村）民申请及审批表内容应在受理之日起5个工作日内完成初审，并将有关材料送交市国土资源局；
　　④市国土资源局在5个工作日内核实建房土地是否符合土地利用总体规划，是否存在违法用地行为，并将有关材料送市住房和城乡规划建设局；
　　⑤ 市住房和城乡规划建设局在收到市国土资源局送交的有关材料之日起15个工作日内作出是否许可的决定，对材料齐全，符合规划要求的核发《建设用地规划许可证》；
　　⑥ 居（村）民持《建设用地规划许可证》向市国土资源局申请核发《集体土地使用证》。
　　⑦居（村）民持《建设用地规划许可证》、《集体土地使用证》向市住房和城乡规划建设局申请办理《建设工程规划许可证》。
　　⑧居（村）民将《建设工程规划许可证》及有关资料送市住房和城乡规划建设局申报领取《建设工程施工许可证》。
　　⑨居（村）民房屋竣工后，向市住房和城乡规划建设局提出竣工验收，经验收符合规划要求的，核发《廉江市建设工程竣工规划要求核实证明》，居（村）民凭《廉江市建设工程竣工规划要求核实证明》和《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》向市房产管理局申请办理房屋登记手续。
　　（5）其它要求
　　①城中村居（村）民建房，屋顶层宜统一规范。
　　②单户居（村）民一户只能享受一次自有房屋建设审批，建房基底面积不超过120平方米，层数及高度控制在5层19米以内。
　　③鼓励建设联体式住宅。联建基底面积240平方米以上的可联合提出报建申请，层数及高度控制在7层24米以内；屋顶层可适当调整，但造型、颜色、风格宜与相邻建筑协调一致。
　　④ 以上内容在村庄规划平面图中应有明确标示。
　　2．城市旧区
　　（1）本办法所指城市旧区是指城市规划区内建成时间较长，业主以出让或划拔方式取得国有土地使用权，以城市居民世居住宅建筑为主的地区和城中村内业主持有国有土地使用证的局部地区。
　　（2）单家独户住宅拆建、改建以对周边居住环境有改善为前提，区分不同地段按原报建程序审批。
　　（3）建筑杂乱，道路狭窄，居住环境较差的非临城市道路的地区，拆建、改建的单家独户住宅应根据现状地段的实际情况，首层作适当的退缩、调整，批建层数最高为3层；建筑有序，居住环境较好，有5.5米以上现状道路顺畅连接至红线宽度14米以上的城市主、次干道和支路的区域，最高可批建至5层。
　　（4）临红线宽度14米以上的城市主、次干道和支路的单家独户住宅（商住）建筑的建设强度按已编制详细规划并按规划方案实施建设，但建设强度不明确的单家独户住宅小区及区域的规定执行。
　　（5）鼓励房地产开发企业收购城市旧区单家独户住宅（商住）用地整合开发，基底面积240平方米以上的，可根据建设地段的现状情况，在按单家独户建设的强度标准上最高可增加2层的建筑容量。
　　四、已编制详细规划并按规划方案实施建设的单家独户居住小区及已核发建设用地规划许可的单家独户住宅和商住建筑、联体式住宅以及房地产企业收购单家独户住宅（商住）用地整合建设的项目，建设强度标准低于本办法有关规定的，按本办法执行。
　　五、违法建设的处罚
　　在此之前发生的违法建设当事人要在本办法实施之日起一个月内到市住房和城乡规划建设局申报处理，经市住房和城乡规划建设局核实后按原处理办法处理；在此之后的违法建设，按其对规划实施的影响程度按如下原则处罚：
　　尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，责令限期改正，处以违法建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除对规划实施影响的，对违章超建部分，责令限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入,可以并处违法建设部分工程造价百分之十以下的罚款。
　　六、部门工作职责
　　（一）各有关镇政府（街道办）负责统一领导本辖区内城中村、城市旧区和其它地段的居（村）民建房报批工作；负责组织辖区内城中村村庄规划编制工作，规划编制工作在2014年底前完成，经村民会议或村民代表会议讨论后送市规划建设部门审核，报市政府审批；负责对辖区内单家独户住宅、联体式住宅和房地产企业收购单家独户宅基地进行商品住宅开发的违法建设的调查、处理工作。
　　居（村）民委员会对城市旧区、城中村居（村）民的建房申报进行审核，要严格把关，保证提交审批资料的真实性。居（村）民委员会要加强对居（村）民建房有关法律、法规和政策的宣传工作，及时报告非法转让、买卖、抢占土地及违法建设行为，并协助配合各级行政主管部门对违法建设的调查、清理、拆除行动。
　　（二）市住房和城乡规划建设、市国土资源等相关职能部门对城市规划区建设用地内的居（村）民申请建房审批工作依职权进行协调和审批。　　
　　（三）房管部门不得为违法建筑办理房屋产权登记、交易和租赁手续。
　　七、本《办法》自发布之日起施行，由廉江市住房和城乡规划建设局负责解释。各镇参照本办法执行。

(责任编辑：jianduwang)