评估报告漏洞百出，居然成为定案依据

——对黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司一份司法鉴定意见书的评论

主题词：

黑龙江   齐齐哈尔   吉利  房地产  土地  资产评估  缺少必要部分   没有鉴定人员签字     未经批准

正文：

一份漏洞百出的《司法鉴定意见书》。

在我们的案头，放着一份来自黑龙江省的《司法鉴定意见书》，这份司法鉴定意见书是黑龙江省齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司于2016年7月26日制作的齐吉司鉴字〔2016〕第031号《司法鉴定意见书》。

黑龙江省齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司于2017-05-04更名为黑龙江吉利房地产估价咨询有限公司；2018-04-16，又更名为黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司。

这份《司法鉴定意见书》，正文只有短短的四页，可是，就是在这五页中，从形式到内容，却有说多处明显的漏洞和违法之处，现在将主要的归纳如下：

第一，没有鉴定人员签字违法。

这份《司法鉴定意见书》只在最后加盖了房地产估价师的名章，没有估价师的签名，应该是估价师不愿意在违法和明显错误的结论上签字，才没有签名。而名章可以随时刻制的。

《资产评估基本准则》第十五条规定：

“法定资产评估业务资产评估报告应当由两名以上承办业务的资产评估师签署，并履行内部程序后加盖资产评估机构印章，资产评估机构及签字资产评估师依法承担责任。”

《司法鉴定程序通则》第三十七条规定：

“司法鉴定意见书应当由司法鉴定人签名。多人参加的鉴定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。”

《房地产估价规范》7．0．17也明确规定：“不得以个人印章代替签名。”

第二，鉴定人员没有资质，鉴定结果无效。

参与估价的估价师郭会田注册证书有效期至2016-2-27，该公司接受委托的日期是2016年5月16日，出具《司法鉴定意见书》的日期是2016年7月26日，在此期间估价师郭会田的证书不在有效期内。

《司法鉴定程序通则》第十八条规定：

“司法鉴定机构受理鉴定委托后，应当指定本机构具有该鉴定事项执业资格的司法鉴定人进行鉴定。”

 

 

第三，法定代表人已经不是专职注册房地产估价师，鉴定机构不具备鉴定主体。

《房地产估价机构管理办法》第十条规定，不论一级、二级和三级的房地产评估机构，其“法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；”

而出具齐吉司鉴字〔2016〕第031号《司法鉴定意见书》的法定代表人郭会田，其注册证书有效期至2016-2-27，在评估期间，郭会田不能作为法定代表人，也就是说，齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司的法定代表人当时是不具备鉴定主体资格的，应该停止鉴定工作，待具备后在进行鉴定工作。

第四，缺少重要组成部分，违反《房地产估价规范》7．0．2规定。

《房地产估价规范》7．0．2规定：

叙述式估价报告应包括下列部分： l封面； 2 目录； 3致委托方函； 4估价师声明； 5估价的假设和限制条件;6估价结果报告； 7估价技术报告； 8附件。

齐吉司鉴字〔2016〕第031号《司法鉴定意见书》只有封面和估价结果。

第五，缺少重要内容，违反违反《房地产估价规范》7．0．17规定。

《房地产估价规范》7．0．17规定：

估价结果报告应包括下列内容：

1，估价委托人；2，房地产估价机构；3，估价目的；4，估价对象；5，价值时点；6价值类型；7，估价原则；8，估价依据；9，估价方法；10，估价结果；11，注册房地产估价师；12，实地查勘期；13，估价作业日期。

齐吉司鉴字〔2016〕第031号《司法鉴定意见书》只有上面的合体字内容，其余皆没有。

第六，弄不明白究竟几个估价委托人。

齐吉司鉴字〔2016〕第031号《司法鉴定意见书》列举了委托单位和委托人两项，其实，成了两个委托人。我们认为，徐冬华应该是委托单位联系人才对。

连最简单的汉语都不会用的评估单位，怎么能够评估复杂的房地产价格？

第七，没有弄明白此次房地产估价的类型。

《房地产估价规范》5规定了“不同估价目的下的估价”，依安县人民法院委托的这次估价应该属于房地产纠纷估价。齐吉司鉴字〔2016〕第031号《司法鉴定意见书》没有明确指出属于房地产纠纷估价。

第八，没有按照房地产纠纷估价的规范操作。

《房地产估价规范》5具体规定了房地产纠纷估价应该遵守的规范：房地产争议估价应该对有争议的房地产评估价值、赔偿金额、补偿金额、交易价格、市场价格、租金、成本、费用分摊、价值分配等进行鉴别和判断，提出客观、公平、合理的鉴定意见，为和解、调解、行政裁决、行政复议、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据或证据。

齐吉司鉴字〔2016〕第031号《司法鉴定意见书》，根本就没有按照这一规范的规定操作，没有做具体踏实的工作，仅仅用了五页纸就把具体细致的评估工作糊弄了过去。

第九，在结论中代替法院认定需要法院审理才能认定的事实。

最后一页鉴定结论第二页称：“被告与才×所签协议与现房不符”，这不属于鉴定范围，却被写进鉴定结论。

看来，这个鉴定公司能够代替人民法院判断认定事实，那么，依据何在？如果这样的话，人民法院就可以取消了，让评估公司代替，在全国还节省很大一笔财政经费。

第十，违反《资产评估基本准则》的规定。

《资产评估基本准则》的规定：

第二十一条 资产评估报告的内容包括：标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。

第二十二条 资产评估报告正文应当包括下列内容：

（一）委托人及其他资产评估报告使用人；

（二）评估目的；

（三）评估对象和评估范围；

（四）价值类型；

（五）评估基准日；

（六）评估依据；

（七）评估方法；

（八）评估程序实施过程和情况；

（九）评估假设；

（十）评估结论；

（十一）特别事项说明；

（十二）资产评估报告使用限制说明；

（十三）资产评估报告日；

（十四）资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。

齐吉司鉴字〔2016〕第031号《司法鉴定意见书》没有具备规定的全部项目。

第十一，门市房每平方米19000元高于很多地级市的价格。

我们用对比法来看一下《司法鉴定意见书》鉴定的房屋价格情况。

齐齐哈尔市，是黑龙江省最大的地级市。

58同城网上，位于铁锋齐齐哈尔站临街门面房，价格仅仅一万元；位于大润发后身的门面房，仅仅7333元一平方米。

上述两处位置的繁华程度远远高于评估位置的房屋。

黑龙江省依安县，是闻名远近的贫困县，在这个贫困县城的背街的还下窖的门市房，这份《司法鉴定意见书》居然评估每平方米19000元人民币，可见其敢于胡作非为的胆子之大。

被狠狠祸害了一把的依安县正宇实业有限公司，可就悲惨了，有苦难言，有冤无处诉。

其他，采取的估价方法等，更是没有任何法律依据和事实依据。

这一份《司法鉴定意见书》，让笔者深刻领会了“无知者无畏”这句话的真谛，因为鉴定人员和鉴定机构的无知加上无质（无资质），作出这样虚假混乱，漏洞百出的《司法鉴定意见书》，也就不足为奇了。

他们的胆子从何而来？

《中华人民共和国资产评估法》第四十八条规定：

“评估机构违反本法规定，出具虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停业六个月以上一年以下；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

《司法鉴定程序通则》第二十三条规定：

“司法鉴定人进行鉴定，应当依下列顺序遵守和采用该专业领域的技术标准、技术规范和技术方法：

　　（一）国家标准；

　　（二）行业标准和技术规范；

　　（三）该专业领域多数专家认可的技术方法。”

《司法鉴定程序通则》第三十一条规定：

“有下列情形之一的，司法鉴定机构可以接受办案机关委托进行重新鉴定：

（一）原司法鉴定人不具有从事委托鉴定事项执业资格的；

（二）原司法鉴定机构超出登记的业务范围组织鉴定的；

（三）原司法鉴定人应当回避没有回避的；

（四）办案机关认为需要重新鉴定的；

（五）法律规定的其他情形。”

《房地产估价机构管理办法》第四十条规定：

“房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。”

《资产评估行业财政监督管理办法》第六十二条规定：

“有下列行为之一的，由对其备案的省级财政部门对资产评估机构予以警告，可以责令停业一个月以上六个月以下；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；情节严重的，通知工商行政管理部门依法处理；构成犯罪的，移送司法机关处理：

（一）违反本办法第十一条第二款规定，未取得资产评估师资格的人员签署法定资产评估业务资产评估报告的；  

（二）违反本办法第十五条规定，承办并出具法定资产评估业务资产评估报告的资产评估师人数不符合法律规定的；…”

我们看到，齐吉司鉴字〔2016〕第031号《司法鉴定意见书》，这一多处错误，多处违法的鉴定意见书，居然一而再，再而三地认定合法有效，尽管当事人的另一方依安县正宇实业有限公司方面提出了很中肯的意见和建议，但是，人家根本就不理睬你那一份胡子。

我们再来深究一下：难道黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司不害怕司法行政机关、财政机关和房地产机关的监督检查吗？不怕吊销许可证和执业资格证吗？

人家这个牛逼的公司，当然不会在乎一个根本就没有实权的当地司法局了，再说了，基层的司法局，也撤销不了人家的许可证和执业资格书，人家干嘛在乎你呢，干嘛害怕你呢？

因此，在黑龙江省齐齐哈尔市这个地方，特别是司法行政机关形同虚设。

大家可能不会忘记，前几年黑龙江省讷河监狱一名叫王东的犯人，居然在监狱里可以猎艳，被猎艳的对象居然是警察的老婆，王东可以有多部手机，就连黑龙江省司法厅也根本对人家没有任何制约和监督手段。

还有，黑龙江省森耀律师事务所的情况，黑龙江省司法厅有着不可推卸的责任。

再往高了说，司法部以原部长吴爱英为首的多个腐败分子，他们只知道搞腐败，根本不顾及什么法律法规，发了证书就万事大吉了。

我们还是继续让黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司早一点出大事吧，否则，根本就不会有人管象黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司这样牛逼的公司。

至于黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司会受到有关国家机关的什么处罚，齐吉司鉴字〔2016〕第031号《司法鉴定意见书》是否会被依法撤销，我们将拭目以待，并随时向社会各界予以报道。

2019年5月28日于北京

编后话：本文形成之后，电子邮件或其他方式专程送达黑龙江省财政厅，黑龙江省司法厅，黑龙江省住建厅，齐齐哈尔市财政局，齐齐哈尔市住建局，齐齐哈尔市司法局，齐齐哈尔市建华区司法局，黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司等进行调查和征求意见。

截止到本文发稿时间止，只有黑龙江省财政厅给了书面答复，称：黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司更名前后，均未在我厅备案，也未取得资产评估执业资质，不属于我厅管理范围内资产评估机构……。

齐齐哈尔市司法局的一位工作人员也打来电话，来电号码是0452-2798207，称黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司不属于该局管理。

其他的单位和个人，没有任何形式的回复，为此，将此文在此公开发布，如果有异议的单位和个人，请与编者或者与投诉人黑龙江省依安县正宇实业有限公司联系。

我们在国家企业信用信息公示系统看到，黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司没有任何行政许可，已经违反了相关的法律法规规定，希望有关部门能够依法及时查处他们的违法行为，避免他们继续危害他人。

2019年7月3日星期三于北京